今年以来，出险房企的债务重组不断提速。7月16日，《每日经济新闻》记者获取的三份文件显示，在6月27日至7月11日召开的持有人会议上，“H20旭辉3”“H20旭辉2”“H21旭辉01”三只债券的持有人投票通过了《关于本期债券重组的议案》，三笔债券总规模约30.9亿元，这距离旭辉集团债券重组优化公告发布还不到一周。
今年以来，房企债务重组加速推进。如龙光集团21笔公司债券及资产支持证券重组议案获得投资人表决通过，涉及本金余额合计219.6亿元；而时代中国、融创中国等房企境外债重组已基本获债权人通过，等待聆讯。
中指研究院监测显示，截至目前，包括融创中国、中梁控股、佳兆业、禹洲集团、远洋集团、时代中国、金科股份等在内的十余家出险房企的债务重组或重整获批。初步测算，上述房企如重组成功，化债总额将达数千亿元。
“目前来看，出险房企债务重组成功将有助于缓释风险，但企业真正走出危机，还需要市场回暖作为根基。”中指研究院企业研究总监刘水向《每日经济新闻》记者表示，企业基本面获得改善，才能够避免重复展期或者重复重组。
出险房企风险化解提速
7月10日，龙光集团公告宣布，公司全资附属公司深圳市龙光控股有限公司境内债券重组已完成投票，涉及的21笔公司债券及资产支持证券重组议案均获得投资人表决通过，涉及本金余额合计219.6亿元，涵盖公司债券及资产支持证券等各类债券品种。
这也就意味着，自6月20日向投资人公布境内债重组议案后，龙光集团仅用了20天时间便完成了境内债二度重组。
龙光集团公告显示，本次重组获得投资人高度支持，大部分债券表决提前通过。重组方案涵盖了特定资产、资产抵债、现金回购、债转股及留债等五大选项，其中现金回购比例由此前的15%提升至18%，资产抵债比例提升10个百分点至35%，留债展期期限则从9.5年缩短至8年。
“下一步，将根据债券持有人会议议案的约定，快速落地相关后续工作，安排债券持有人就其持有的债券在重组方案选项中进行选择及分配。”龙光集团方面表示。
就在龙光集团公告发布的前一周，即7月4日，融创中国公告宣布，拟配发7.54亿股，偿付约56亿元选择股票的境内债。此次配股正是融创中国配合境内债务重组中的股票选项的有序实施。
作为行业首家完成境内公司债券整体重组的房企，融创中国在今年初就完成了总规模154亿元的境内债重组，预计可削减超过50%的境内公司债务，留债部分最长展期达9.5年，且5年内不再有兑付压力。
就在其境内债重组成功3个月后，融创中国再次宣布对其境外债进行二次重组，全额债转股成为最大亮点。根据融创中国最新公告，截至6月30日，重组支持协议中的现有债务未偿还本金总额约75%的持有人已加入重组支持协议，境外债有关计划的聆讯定于2025年9月15日上午10时在香港高等法院举行。叠加境内债重组的化债影响，融创中国预计将整体压降近700亿元债务。
6月30日，碧桂园公告称，截至公告日，代表现有公开票据本金总额逾75%的持有人已加入境外债重组支持协议，公司将继续与主要债权人磋商重组条款，以尽快达成协议并于2025年底前实施建议重组。
碧桂园在公告中表示，公司还将积极盘活资产，通过提高经营效率、加强现金流管理，保证业务稳定及可持续经营。通过实施拟议计划及措施所取得的正面成果，集团将具备足够的财务资源以维持自2024年12月31日起至少12个月的持续经营。
此外，旭辉集团、世茂集团、富力集团、雅居乐的境外债化债都提出了明确的时间表。
其中，旭辉集团、世茂集团的境外债重组计划均获得法院批准。6月26日，旭辉集团境外债务重组计划获法院批准，计划生效日期已于6月27日落实；6月27日，世茂集团表示，境外债务重组计划已于3月13日获法院批准，预期将不晚于8月29日完成并生效；动作稍有滞后的雅居乐也表示，已与境外多类债权人展开讨论及谈判，目标是争取在2025年底前与集团境外多数主要债权人就重组方案达成一致。
中指研究院数据显示，截至目前，融创中国、富力集团、中梁控股、当代置业、佳兆业、奥园集团、金轮天地、禹洲集团、远洋集团、时代中国、绿地控股、金科股份、协信远创等10余家房企的债务重组或重整获批。
“随着多家房企债务重组或重整获批，出险房企风险化解明显提速。”刘水指出，在当前市场形势下，债权人态度转变，是因为他们对债权回收的预期随市场形势进行调整，更加接近实际，现在他们更倾向于接受重组方案，以提高债务清偿率。另外，出险房企债务不断换手后，部分债权人持有成本较低，如果重组方案的现金回收价值更具吸引力，他们更愿意接受重组。目前，多重因素在推动房企债务重组进程加快。
重组成功不意味着“上岸”
从近期多家出险房企公布的债务重组方案来看，“实质性削债”成为主流。
以旭辉集团为例，自2022年11月启动境外债务重组以来，该公司持续优化重组方案条款，努力寻求实现多方利益的平衡。最终，在推出的第三版境外债重组方案中，针对不同债权人的风险偏好与资金安排需求，遵循“短端削债、中端转股、长端保本降息”框架，提供三大方向五大类选择，各选项在年期和还本方式上都各有不同，旨在允许债权人在保本诉求、即时受偿诉求、退出诉求和共享收益诉求间做出最符合自身利益的选择。
值得注意的是，考虑到境外债债权人对资本市场灵活性的要求，上述方案特意设置债转股选项，即选项“2A的可转债”和“2B的可转债+中期票据”的组合，并不设规模上限。
此前，有接近旭辉集团人士表示，这既为债权人预备了即时的现金受偿，又安排了更具流动性的退出渠道，更能让债权人分享到公司有效修复资产负债表、恢复造血能力后带来的股权增值的潜在收益。而本次重组预计削减旭辉境外债务约52.7亿美元（约合379亿元人民币），占境外债务总额的66%。
对比其他房企的削债方案，龙光集团的版本相对常规，核心也在于大幅减债，这有助于大幅度降低龙光集团债务额度以及延长支付年限。据测算，此次债务重组后，龙光集团短期支付现金总额上限仅为6亿元。
此外，融创中国境外债二次重组采用债权转股权模式，预计化债约600亿元；在境外债重组后，碧桂园预计将减少债务约110亿美元（约合789亿元人民币）。
不过，值得注意的是，仍有多家出险房企的债务重组计划等待债权人同意。如花样年控股，早在2023年就宣布启动债务重组程序，但截至2024年4月29日，花样年控股仅与持有现有票据未偿还本金总额约32%的债券持有人小组签订了重组支持协议。
尽管花样年控股此后对债务展期年限及利率变动、筹集新资金方案等进行了更新，若该重组计划得以成功实施，预计将削减近一半的境外负债总额，但仍未获得重组通过所需债权人的同意，境外债务重组支持协议截止日期也一延再延。
花样年控股7月14日发布的有关境外债务重组更新公告显示，重组支持协议签订的最后截止日期，进一步延长至2025年7月18日。
“房企债务重组成功并不意味着上岸，不管是展期还是削债，都只是减轻财务压力。”克而瑞在研报中分析指出，若要真正回到正常经营轨道，仍需通过市场的检验。
刘水也持相似观点。在他看来，目前，出险房企债务重组成功将有助于缓释风险，但企业真正走出危机，还需要市场回暖作为根基。企业基本面获得改善，才能够避免重复展期或者重复重组。
“当前，房企应紧抓市场窗口期，加速布局较好项目的销售去化，快速回笼资金，只有持续获得销售回款，才能保障现金流入，才能增强偿债能力。”刘水表示。
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