界面新闻记者 | 王妤涵
界面新闻编辑 | 李慎
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在本地房企仍在旧改深水区艰难突围之际，深圳旧改市场迎来了一位外来“闯入者”。
近日，深圳公共资源交易中心发布公告显示，深圳市领瑞实业发展有限公司中标龙岗区吉华街道三联社区土地整备利益统筹项目。
据悉，中标企业的身后为湖南福天兴业投资集团，创办于2010年，是一家湖南民企，业务范围涵盖地产开发、工程设计、智慧物业运维等多个领域。
此次落子的三联社区项目，土地整备范围达84.21 公顷的、规划总容积达32.95万平方米，是深圳东部近年来罕见的 “巨无霸” 旧改项目。它不仅是福天兴业叩响深圳市场的 “首秀”，更因其由外地民企操盘而引发业界关注。
“巨无霸”旧改
展开剩余82%根据招标公告，此次福天兴业中标的项目位于深圳市龙岗区吉华街道三联社区，紧邻水官高速、布龙路、布澜路，西临轨道5号线，南临轨道14号线，北部为三联郊野公园，南接石芽岭公园。作为典型工业腹地，该片区长期呈现低矮厂房与城中村交织的景象。
从时间线来看，三联片区的转型早有规划。早在2020年8月，该项目便被列入《深圳市2020年度城市更新和土地整备计划》，标志着其正式成为市级重点推进的利益统筹项目。
据界面新闻了解，项目利益统筹实施范围面积达84.21公顷，采用“货币补偿+留用土地”方式实施土地整备，土地整备资金合计约5.72亿元。
整个项目将为村股份公司提供总计约12.56万平方米的优质回迁物业，涵盖厂房、宿舍和商业等多种业态，总估值高达约23.9亿元。
规划方案显示，该项目将有三块留用土地，包括两块二类居住用地和一块普通工业用地。
两宗居住用地分别占地约2万㎡和近1.5万㎡，均配备6班幼儿园。教育设施用地占地1.22万㎡，将建设一所27班九年一贯制学校，且“建设费用的60%由合作方支付”。另一宗工业用地面积2.7万平方米，规划为普通工业用地。
深圳乐居行资产评估报告指出，居住用地项目整体定位为“中档住宅区”，以市场表现最好的75-89平方米的中小户型户为主，保证项目的持续消化走量；并打造中大面积段中110-144平方米的热销产品，作价格标杆，拔升项目住宅形象；同时配备部分40-60平方米小户型，满足各客户群体需求。
另一宗居住用地则定位为“创意工作+创意生活”高品位的产业聚集区。将设计研发、广告创意等文化创意业形成完整的产业链，打造花园式智慧办公创意园。
从开发时间来看，根据深圳乐居行评估，项目的总建设周期约为5年。
福天的湾区野望
操盘这一重量级项目的福天兴业投资集团，对于深圳市场而言，是一位新面孔。
成立于2010年的福天兴业，是湖南省政府重点支持的民营企业，集团业务横跨地产开发、生态环保、产业互联网等多个领域，地产板块至今累计开发物业面积超过600万平方米，实力不容小觑。
然而，福天兴业进军深圳的步伐并非一蹴而就，其入局路径清晰地折射出深耕湾区的战略野心。
此次中标主体，深圳市领瑞实业发展有限公司，其股权演变也颇具故事性：最初由佳兆业控股，后经佳兆业旗下公司退出，再由广州远创房地产接手。而通过天眼查数据，对广州远创房地产进行股权穿透后发现，目前福天兴业持股比例达到66%，为该公司的实际控制人，剩余的34%由深圳市吉联实业持股。
这一系列精妙的资本运作，最终为福天兴业在深圳搭建起了至关重要的本地化开发平台，为其湾区战略落下了关键一子。
从产品来看，在三湘大地，福天兴业以“院子系”而闻名。
2020年，其推出“院子系”推出 产品线，专注“空中庭院”立体生态建筑。通过将垂直绿化与居住空间结合，实现每户30-50㎡的私家花园设计，这种创新提升了居住舒适度，包括隔音降噪、自然采光。
位于湖南长沙的福天藏郡院子 图片来源：福天集团官网
福天兴业的生态基因，恰与深圳当下高容积率与生态宜居结合的发展趋势相契合。
“由于深圳地处华南，偏温热的气温尤为利于‘空中庭院’形成产品卖点，预计可填补中高端生态住宅的市场的空白点”，58安居客研究院院长张波在接受界面新闻采访时表示。
“好的庭院设计率一方面可能有效提升提房率，在现在深圳住宅设计标准不变的提前下，预计可将得房率提升至88%-90%。”
与此同时，由于产品的优质也可能会提升项目的溢价空间。
从福天兴业在湖南的福天・滨江院子项目来看，2022年首批备案价就比周边项目高，去化率仍超60%。
不过，这一生态溢价模式能否在深圳这个更为成熟且挑剔的市场成功复制，仍需接受实践的严格检验。
新政下的变局
福天兴业的入局恰逢深圳旧改市场的微妙时刻。
据合一城市更新最新统计，截至2025年8月3日，深圳已列入城市更新计划项1061个，已通过城市更新专规批复项目750个，通过率70.7%；但公示的实施主体554个，实施率为52.2%。
2025年上半年，深圳出台了多项城市更新新政。比如3月份出台的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》首次建立“房票制度”，允许以房票置换实物补偿；再比如6月份出台新规允许存量旧改项目将40%-50%的配建保障房转为商品房。政策从多个方向缓解企业资金压力，破解困局。
而新政释放的空间，也为福天兴业这类“外来者”提供了切入契机。
“深圳对城市更新向来非常重视，在几个一线城市中，深圳的灵活度也更大，在实际操作过程中深圳城市更新项目约70%都由市场主体主导，民营企业与国企形成互补格局”，张波表示。
相比之下，北京的城市更新主要以政府主导为主，主要由国企承接；上海则通过 “留改拆” 并举的精细化策略，强调历史风貌保护与社区有机更新。
从操盘主体来看，深圳旧改市场长期由本土房企主导，华润、鸿荣源等企业占据半数以上的市场份额。
此次福天兴业作为外地民企入局，虽打破了传统地域的壁垒，但面临的挑战也十分严峻。
“深圳旧改项目涉及原村民、村股份公司、租户、历史违建业主等多重主体，利益诉求差异显著”，张波对界面新闻指出。
比如南山的白石洲旧改项目，操盘企业绿景中国总投资额达到1700亿元，从2005年立项到2020年才正式启动拆迁，2021年项目正式动工，但在开盘后表现却并不理想。
据界面新闻不完全统计，2025年以来已经有龙华德信昌工业区、福田香蜜湖家属楼片区、坪山碧岭安田片区等近10个城市更新项目因超期而失效。
“对于福天兴业来说，可能也要面临这一压力，这个项目覆盖面广泛，利益统筹实施范围面积为84.21公顷，采用‘货币补偿+留用土地’的方式实施土地整备，土地整备资金合计约5.72亿元。一般来说城市更新项目从拆迁到入市通常需 5-8 年，福天需垫付土地整备资金5.72 亿元、过渡安置费、学校建设费用等也需考虑”，张波分析指出。
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